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中国养老地产区域分布研究

更新时间:2018-10-08 11:24:31 点击次数:86次 文章来源:

中国养老地产区域分布研究*

李鸿梅,王志宝

(山东师范大学 地理与环境学院,250358 山东济南)

摘要:基于生命周期消费理论,老龄人口的消费能量是非常巨大的,但其消费市场具有明显的老龄化特征。养老地产将成为今后房地产可持续发展的重要支柱,也是解决快速人口老龄化相关问题的有效途径。通过若干网站的“大数据”爬取,获得全国各区县的养老地产数据,运用相关的计量手段和绘图工具,以此来分析中国养老地产现状,并进一步分析其区域分布特征。研究发现:(1)中国养老地产集中分布在东部沿海地区,养老地产现存数量及规模占绝对优势,中西部地区养老地产零星分布,其中:云南、四川、湖北、重庆等部分中西部省区发展较快;(2)中国养老地产以三大城镇群形成三大集聚中心,且主要分布在社会经济发展水平较高的城市周边地区,京津冀城镇群养老地产规模相对较高;(3)中国养老地产分布重心一直在中国东部地区,南-北方向偏移量大于东-西方向,南-北方向以向北为主,但整体偏移量较小,中国养老地产区域分布格局相对稳定。

关键词:人口老龄化;养老地产;成功老龄化;中国

中图分类号: C32E31E52F127    文献标识码: A    文章编号: 1000

一、引言

1995年美国白宫全美老年会议和1997年世界老年大会(邬沧萍、姜向群1996)明确指出:人口老龄化成为21世纪人口转变的重要标志。目前,全球人口老龄化的区域演变蔓延态势主要是“由西向东,自北向南”,而全球“银发浪潮”的主力将是亚太地区的发展中国家(或地区),尤其是中国(王志宝 等,2015),其庞大的老龄人口规模和较快的人口老龄化速度将成为最新一轮全球人口转变的重要标志之一。

随着人口老龄化的加快、老龄人口规模的扩大以及人口平均预期寿命的延长,养老成为现有各产业发展所关注的新热点与新市场。养老地产的主要服务对象是老龄人口,其不单是适老住宅的地产项目开发与建设,还包括一般生活服务和相关老年服务等配套设施的建设与运营。基于传统的养老模式,养老地产是养老服务与房地产相结合的产物,并成为与旅游地产等新兴地产项目一样的潜力产业。20世纪90年代以来,欧美发达国家政府主导的微利运营性(王振坡、程浩岩,2013)养老地产的商业开发模式日渐完善,并形成以老年社区为重点的房地产发展热点(袁枫朝,2013)。尽管“9064[]或“9073[]养老模式等为中国养老地产的发展提供了非常广阔的市场前景,但目前国内大陆地区还处于少数大城市试点阶段,如:上海亲和源、北京万科幸福汇等。目前,养老地产,尤其是商业养老地产(杨继瑞、薛晓,2014),开发与运营模式都还处在探索阶段。

本文利用1994-2016年中国养老地产相关数据,通过构建中国养老地产分布重心和发展阶段的区域类别划分标准,从宏观(省区层面)和微观(县区层面)两个不同层面来分析中国养老地产的区域分布及演变特征。

二、主要研究方法及数据预处理

2.1主要研究方法

目前对于房地产市场发展的测度方法研究还不少,主要包括:主成份分析和聚类分析(Zhang & Zhang2010;苏艳艳 等,2015)、熵值法(张荣霞,2013)、层次分析法和熵值法的综合赋权方法(何恺、程道平,2016)、模糊测度方法(朱传军,2011)、基于时序的多指标综合评价方法(刘贵文 等,2010)等。本文依据现有研究,构建中国养老地产分布重心和发展阶段的区域类别划分标准,以分析中国养老地产的区域分布与演变特征。

1重心与中心测度

参照现有研究(许月卿、李双成,2005;金淑婷 等,2015)构建养老地产分布重心计算公式:

                  1

                   2

式中,n为县级行政区数量,j为年份,i县级行政区j年现存养老地产建筑面积规模,i县级行政区j年几何中心的经纬度坐标,分别为j年养老地产分布重心的经纬度坐标。

2)发展阶段区域划分

参照人口老龄化(王志宝 等,2015)和人口高龄化区域类别划分方法(王志宝,2018),构建养老地产发展阶段的区域类别划分标准(表1),旨在反映其区域演变进程。依据增长速度与现有规模,将整个研究期划分三个阶段,即:1994-2009年、2010-2012年、2013-2016年,进行省区层面的区域类别划分。

1 养老地产区域类别

区域类别

当年建筑面积平均规模(万m2

年均增长率(%/年)

未开发阶段

Area0

-

初期开发阶段

0<Area50

0<V40

全面开发阶段

50<Area150

40<V80

深度开发阶段

Area>150

V>80

2.2数据来源及预处理

养老地产数据主要来自智房网(www.zhifang.com)、养老地产网(http://dichan.laoren.com/)、中国养老地产网(http://www.zf10000.com/)、百度(http://www.baidu.com/)等网站。通过数据爬取,获得相关的养老地产数据,主要包括:养老地产的开发商、区位、开发时间、开盘价格、当前价格、建筑面积、住房面积等。人口数据和其他经济数据等主要来自统计年鉴和当年的人口和社会经济统计公报等。最后,根据行政区划网(http://www.xzqh.org/html/)提供行政区划调整信息,进行数据整合,构建1994-2016年中国养老地产数据库。

三、中国养老地产发展现状

1994年第一个养老地产落户上海市以来,中国房地产开启了新的开发浪潮,尤其是2009年以来。到目前为止,养老地产基本覆盖除西藏外的整个中国。统计智房网的相关房产数据,发现:中国现有各类养老地产项目1000个左右,其中:广东、海南、河北超过100个。总的来看,东部沿海地区的养老地产开发强度和成熟度都领先中西部地区,并在开发数量上占绝对优势,而中西部个别省区也高于全国平均水平,例如:武汉和重庆。

3.1宏观尺度:东部沿海占绝对优势,中西部零星分布

1.东部沿海省区养老地产规模较大

就养老地产项目历年累计数和累计建筑面积而言,中国养老地产快速发展,尤其是2009年以来。1994年,中国大陆地区仅上海一个养老地产项目,建筑面积38m22009年,逐步扩散至山东、海南、北京等8个省区,养老地产项目数量有所增加,养老地产规模逐步扩大,其中:山东、海南养老地产项目数最多,北京在2009年累计建筑面积最大,养老地产主要还是分布在部分东部沿海省区,但重庆、湖北也有分布,随后养老地产分布省区数量明显增加,在2013年达到20个,包括新疆、云南等西部地区部分省区,但东部地区养老地产项目数及建筑面积仍然占据优势,其中:海南、浙江、北京、山东养老地产项目历年累计数及建筑面积规模最大,2016年,除吉林、内蒙古等4个省区,养老地产在其他省区均有分布,但河北、广东等部分省区养老地产建筑面积相对超过其他省区(图1)。总体而言,中国养老地产省区分布范围扩大,四川、湖北等部分中、西部省区得到较快发展,但中国东部沿海省区养老地产项目数量及累计建筑面积规模仍占优势。

1 中国养老地产历年累计建筑面积规模(省区)

注:港澳台无数据

2.养老地产省区分布格局相对稳定

就养老地产当年开发项目数而言,河北、广东、江苏、浙江、海南等省区远远超过其他省区,主要还是集中在2013-2016年,平均每年在15个以上,北京、广西、贵州、湖北、天津、山东在5-10个之间,而这些省区养老地产当年建筑面积平均规模也相对其他省区较高。部分省区在个别年份平均建筑规模有所波动,养老地产发展较早的省区,如北京、海南分别在2009年、2013年,建筑面积平均规模最高,达到2750m25220m2,但其他年份相对稳定,在2013-2016年建筑面积平均规模在179m262m2左右(图2)。总体而言,养老地产当年建筑面积平均规模波动发展,但省区分布态势相对一致,分布格局相对稳定。

2 中国养老地产当年建筑面积平均规模(省区)

注:港澳台无数据

3.中西部部分省区得到发展

就养老地产区域类别而言,1994-2009年,大部分省区养老地产处于未开发阶段,中国大陆养老地产集中分布在上海、海南等8个省区,其中:北京、海南、山东养老地产进入全面开发阶段;2010-2012年,进入养老地产初期开发阶段省区增加至14个,除贵州、陕西、湖北,其他省区均位于东部沿海地区,海南、江苏、山东、湖北养老地产开发明显加快,处于深度开发阶段,其他大部分省区处于养老地产初期开发阶段,其中:北京养老地产当年建筑面积开发规模减少,开发速度明显减慢;2013-2016年,只有内蒙古、宁夏、西藏、吉林省区养老地产处于未开发阶段,深度开发阶段省区增加至10个,其中:湖北等5个省区位于中、西部地区,且重庆等部分中、西部省区也进入养老地产全面开发阶段,北京、山东、海南等养老地产前期发展较快的省区,养老地产开发速度减慢(图3)。总体而言,中国东部沿海地区养老地产率先发展,中西部大部分省区进入养老地产开发阶段,云南、四川等部分西南省区养老地产发展较快。

 

3 中国养老地产区域类别划分(省区)

注:港澳台无数据

总之,中国东部沿海地区养老地产发展较早,中、西部省区养老地产也得到发展,尤其四川、云南、广西等西南省区,但东部沿海地区养老地产开发项目数量及建筑面积规模仍占绝对优势。

3.2微观尺度:养老重心仍在东部,形成三大集聚中心

1. 以三大城镇群形成三大集聚分布中心

中国现存养老地产相对集中分布在中国三大城镇群,形成三大养老地产分布集聚中心,分别是京津冀、长江三角洲、珠江三角洲,京津冀集聚中心养老地产相对集中分布在北京、天津交界的河北地区,长江三角洲集聚中心养老地产分别相对集中分布在上海与苏州交界处、与上海相邻地区的嘉兴市东北部地区、杭州市北部地区,珠江三角洲养老地产相对分散分布在深圳、东莞、广州、佛山等社会经济发展水平较高的城市周边或者相邻地区,另外,在山东半岛、重庆周边养老地产也相对集聚,主要分布在青岛、威海、重庆等城市周边县区及与之交界市区的相邻地区;就养老地产建筑面积规模而言,京津冀养老地产分布集聚中心明显高于长江三角洲和珠江三角洲集聚中心,在云南、贵州等部分中西部省区也有较大建筑面积规模的养老地产零星分布(图4)。由此可见,中国养老地产相对集中分布在城市发展水平较高的三大城镇群,社会经济发展水平较高的城市带动与之相邻地区养老地产的发展,主要分布在大城市周边地区。

4中国现存养老地产规模及分布(县区)

注:港澳台无数据

2.分布重心以南-北偏移为主

1994-2016年,中国养老地产分布重心一直在122.13°E~113.73°E27.14°N~39.17°N之间移动。分阶段来看,1994-2009年,中国养老地产分布重心偏移量相对较大,1994-2006年,中国养老地产分布重心以南-北方向移动为主。1994年,中国养老地产分布重心位于上海,与1994年相比,2005年,中国养老地产分布重心向西南方向偏移,东-西、南-北方向各偏离3.59°、3.69°,2006年,中国养老地产分布重心位于山东沿海地区,与2005年相比,东-西、南-北方向各偏离4.49°、9.47°,南-北方向偏移量相对较大,2006-2009年,中国养老地产分布重心以东-西方向移动为主,向西偏移6.21°;2009-2012年,中国养老地产分布重心以南-北方向移动为主,2009-2011年,中国养老地产分布重心偏移量相对较小,相对分布在河北、河南、山东三省交界处,2012年,中国养老地产分布重心向北偏移3.84°;2012-2016年,中国养老地产分布重心变动相对大,依次分别向南、向西、向北偏移5.12°、4.64°、7.32°(图5)。由此可见,中国养老地产分布重心偏移东-西方向以向西为主,南-北方向以向北为主,呈先以南-北方向移动为主、后以东-西方向移动为主、再以南-北方向移动为主的演变路径,东-西方向较南-北方向偏移量相对较小,中国养老地产相对集中分布在东部地区。

5 1994-2016年中国养老地产分布重心移动

注:港澳台无数据

总之,中国养老地产相对集中分布在中国东部地区,分布重心相对南-北方向移动,东-方向移动不大,与中国三大城镇群对应,形成三大集聚中心,且主要分布在大城市相邻的周边地区。

四、结论

1994年以来,中国养老地产项目开发数量不断增加,规模逐渐扩大,尤其是2009年以来,中西部地区养老地产也得到开发,养老地产分布范围逐渐扩大,部分中西部省区养老地产规模较大,进入全面、深度开发阶段,但中国养老地产区域分布不均衡,分布重心一直在东部地区,且相对集中分布,形成多个集聚中心。受多代同居的居家养老传统影响,中国养老地产还处在初步探索阶段,还不能为多数老龄人口所接受,且老龄人口内部的低收入阶层比例偏高,不能独自支撑养老地产的相关费用,中国养老地产主要分布在社会经济发展水平较高的大城市周边地区。目前,中国养老地产呈现两极分化,即:一方面,开发档次较高的养老地产主要服务少数成功老龄化的阶层,且受养老传统等影响,市场接受程度不高;另一方面,开放档次较低的养老地产偏重于社会福利,其服务对象的市场购买力较低,不能维持其长期运营。因此,还需要对养老地产进行合理指导和市场规划,提供相关政策支持,推动其有序、可持续发展,以积极应对人口老龄化、优化老龄人口的区域均衡分布。

参考文献

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*  收稿日期 2018-08-25 修订日期 2018-

 作者简介:王志宝(1983-),男,区域经济学博士,山东师范大学地理与环境学院讲师、硕士生导师,主要研究方向为经济地理、人口老龄化,E-mailxiaobao1840@163.com;李鸿梅(1991-),女,山东沂源人,山东师范大学地理与环境学院硕士研究生,研究方向为经济地理、城市与区域规划,982905639@qq.com

 基金项目:国家社科基金青年项目“中国‘积极老龄化’驱动机制及差异化策略研究”(16CJY022)。

[] 2009年北京市首提“9064”养老服务模式。

[] 2007年上海市首提“9073”的养老新格局。

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